Подводные камни арендных отношений

Постоянно увеличивающееся число сдаваемых в аренду офисных площадей дает возможность многим предпринимателям заниматься поиском наиболее подходящего предложения самостоятельно, не пользуясь услугами риэлторов. Сегодня найти удобное по расположению и выгодное по цене предложение не так уж и сложно, необходимо лишь заранее настраиваться на то, что придется учитывать определенные правила игры на рынке офисной аренды. В первую очередь желательно объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить их с примерным средним ценовым уровнем стоимости квадратного метра. Не стоит слишком серьезно рассматривать предложения, стоимость которых заметно ниже средней ценовой планки. Чаще всего подобные объявления все равно выводят на агентства недвижимости. Причем, на агентства, не отличающиеся высоким «моральным обликом». Скорее всего, именно этот офис окажется буквально только что сданным другому собственнику.

Представители арендодателя предложат за не очень большую сумму приобрести каталог сдающейся офисной недвижимости. Более чем вероятно, что все предложения в этом каталоге будут недействительными, а договор на его получение окажется договором на предоставление информационных услуг. Впрочем, учитывая число предложений на рынке, найти приемлемый по соотношению цена/качество офис не так уж и сложно. Несколько сложнее потом грамотно составить договор о найме площади. Желательно, чтобы в нем указывалось, кто и у кого её арендует. С точным юридическим названием организации и её юридическим адресом. Оптимальный вариант включает и обязательную фиксацию суммы и срока аренды площади. Сегодня рынок аренды недвижимости становится более прозрачным, но и сейчас арендодатель вполне может предложить разделить стоимость оплаты площади на две части – белую и черную. Такой вариант опасен для арендатора возможностью досрочно потерять офис и деньги, внесенные за него в залог наличными. Еще одним подводным камнем часто становится перепродажа арендодателем своих площадей.

Российское законодательство при решении таких споров встает на сторону собственника. Единственная относительно гарантированная возможность арендатора закрепить свое право на аренду тех или иных помещений – фиксация в договоре с арендодателем условия о продолжении съема площадей у нового собственника. При самостоятельном поиске офисных площадей вполне возможно рассматривать как варианты аренды, так и варианты субаренды. Причем, часто субаренда оказывается более выгодной, чем аренда. Сегодня очень распространена субаренда помещений и даже зданий арендаторами, в начале 90-х годов ХХ века взявших их в аренду у государства. Такая аренда оформлялась на очень длительный срок – 25 и даже 49 лет. За столь долгий период такие помещения неоднократно сменяют постояльцев, которые въезжают на площади по договору субаренды. При этом арендаторам на такой длительный срок удобно снижать стоимость предлагаемых помещений на фоне общей на рынке офисной аренды, чтобы площади не простаивали. Также при аренде офисной недвижимости желательно заранее уточнить у арендодателя входит или нет в указанную сумму оплаты НДС, и как будет рассчитываться коридорный коэффициент.

Кстати, коридорный коэффициент, то есть уровень оплаты площади так называемых мест общественного пользования, как правило, непосредственно зависит от размера площади, которую планирует арендовать арендатор. Сегодня на рынке аренды столичной недвижимости арендаторы, арендующие площади от 1000 квадратных метров чаще всего от этих выплат освобождаются вообще. Отдельно оговаривается вопрос оплаты коммунальных платежей за воду, свет, газ, телефонию и так далее. В очень редких случаях арендодатель заранее её включает в заявленную сумму аренды, чаще это не происходит. И, конечно, то, что буквально необходимо включить в договор аренды, если планируется занять площадь на несколько лет – отдельный пункт, в котором оговаривается возможность повышения арендной платы с учетом инфляции. Наиболее распространенным вариантом является возможность изменения ставки аренды не чаще одного раза в год и не более чем на 10%.